Meer mogelijkheden naast de leegwaarderatio voor een lagere waardebepaling in box 3.
Door Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab
Ben je ondernemer en verhuur je woningen in box 3? Dan heb je vast gehoord van de discussies rondom de waardering van vastgoed voor de belastingheffing. Wij zien dat de regels regelmatig veranderen en dat er in de praktijk veel vragen zijn over de toepassing ervan. In dit artikel nemen we je mee in de waardering van woningen in box 3, de leegwaarderatio en een interessant alternatief op basis van een uitspraak van de Hoge Raad.
Waardering van woningen
In box 3 geef je je bezittingen op tegen de waarde in het economisch verkeer. Voor woningen geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt. Maar bij verhuurde woningen geldt een belangrijke uitzondering: je mag een lagere waarde hanteren door toepassing van de leegwaarderatio.
De leegwaarderatio corrigeert voor het feit dat een verhuurde woning (met name bij huurbescherming) minder snel en vaak ook tegen een lagere prijs kan worden verkocht. Dit voordeel kan aanzienlijk zijn. Zeker als de huur laag is ten opzichte van de WOZ-waarde, kan het de fiscale grondslag flink drukken.
Leegwaarderatio
De verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde, bepaalt welk percentage van de WOZ-waarde je moet opnemen in box 3. Hieronder vind je de geldende leegwaarderatio’s:
| Verhouding jaarhuur ten opzichte van WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|
| Meer dan | Maar niet meer dan | Tot en met 2022 | Vanaf 2023 |
|---|---|---|---|
| 0% | 1% | 45% | 73% |
| 1% | 2% | 51% | 79% |
| 2% | 3% | 56% | 84% |
| 3% | 4% | 62% | 90% |
| 4% | 5% | 67% | 95% |
| 5% | 6% | 73% | 100% |
| 6% | 7% | 78% | 100% |
| 7% | – | 85% | 100% |
Let op: de leegwaarderatio is niet van toepassing bij tijdelijke verhuur. De kale huur wordt omgerekend naar een jaarbedrag, exclusief servicekosten.
Voorbeeld
Stel, je bezit als ondernemer een woning die je volledig verhuurt. Deze woning behoort tot je box 3-vermogen. De feiten zijn als volgt:
- WOZ-waarde woning: € 400.000
- Jaarlijkse kale huur: € 15.000
- De woning wordt langdurig verhuurd aan een particuliere huurder (dus geen tijdelijke verhuur)
Stap 1: bereken de verhouding huur / WOZ-waarde
€ 15.000 / € 400.000 = 3,75%
Stap 2: bepaal de fiscale waarde in box 3
Op basis van de berekende verhouding van huur/ WOZ-waarde van 3,75%, kom je in aanmerking voor een leegwaarderatio van 90% (zie tabel). Je hoeft niet de volledige WOZ-waarde van € 400.000 aan te houden, maar 90% daarvan: € 400.000 x 90% = € 360.000.
Deze € 360.000 is de waarde die je moet aangeven in box 3 voor deze verhuurde woning.
Je betaalt dus belasting over een € 40.000 lager vermogen dan zonder toepassing van de leegwaarderatio. Dit kan al snel honderden euro’s belastingvoordeel opleveren.
In de praktijk ervaren wij dat deze systematiek soms niet geheel recht doet aan de daadwerkelijke omstandigheden. Je kunt namelijk te maken hebben met huurcontracten die langlopend zijn of met andere beperkingen, waardoor de woning feitelijk minder waard is dan de ‘theoretische’ leegwaarderatio aangeeft.
Wetsvoorstel tegenbewijsregeling werkelijk rendement in box 3
De huidige wetgever heeft naar aanleiding van de uitspraken van de Hoge Raad het wetsvoorstel tegenbewijsregeling werkelijk rendement in box 3 ingediend bij de Tweede Kamer. In dit wetsvoorstel is een tegenbewijsregeling voor box 3 geregeld, waarbij deels wordt gekeken naar het werkelijke rendement in plaats van een forfaitair rendement. Je mag echter geen rekening houden met kosten. Met dit wetsvoorstel kun je aantonen dat je daadwerkelijke rendement veel lager ligt dan het forfaitaire rendement waarmee je normaliter te maken krijgt. Slaag je in dat bewijs, dan wordt je box 3-heffing lager.
In ons artikel ‘Nieuwe tegenbewijsregeling in box 3: wat betekent dit voor ondernemers in de bouw?’ vertellen we meer over deze regeling. Dit wetsvoorstel is nog in ontwikkeling en wordt de komende tijd verder uitgewerkt.
Alternatief op basis van de uitspraak van de Hoge Raad
Heb jij verhuurde woningen in box 3? Dan bestaat er naast de wet en het wetsvoorstel, een interessant alternatief in de rechtspraak. In een arrest heeft de Hoge Raad namelijk bepaald dat onder omstandigheden bij een verhuurde woning een andere, lagere waarde in aanmerking kan worden genomen dan de wettelijke forfaits.
Heb je bijvoorbeeld bewijs dat de waarde van je verhuurde woning substantieel afwijkt van de uitkomst van de huidige leegwaarderatioregeling, dan kun je op basis van dit arrest proberen een lagere waarde te bepleiten. Hierbij moet je wel beschikken over sterk en overtuigend bewijsmateriaal, zoals een taxatierapport van het pand.
De Hoge Raad oordeelde in dit arrest dat de WOZ-waarde rekening houdend met de leegwaarderatio, vooropstaat. Maar leiden de wettelijke regels voor jou tot een onredelijke uitkomst en kun je met feiten en omstandigheden aantonen dat de werkelijke waarde 10% lager ligt dan het wettelijk systeem? In dat geval kan de Belastingdienst niet zomaar blijven vasthouden aan het forfait. Hoewel dit geen garantie geeft op succes, biedt het wel handvatten om in discussie te gaan over de waardering van je vastgoed.
Keuzevrijheid voor de belastingplichtige
Als vastgoedondernemer hoef je je niet per se te houden aan de wettelijke waardering op basis van de leegwaarderatio. Jij hebt namelijk de vrijheid om het voor jou meest gunstige waarderingssysteem te kiezen. Er zijn momenteel drie methodes waar je gebruik van kunt maken:
- Het wettelijke systeem
Hierbij neem je de WOZ-waarde als uitgangspunt en pas je – indien van toepassing – de leegwaarderatio toe. Dit is de standaardmethode die de Belastingdienst hanteert. - Het nog niet aangenomen wetsvoorstel tegenbewijsregeling werkelijk rendement in box 3
Onder het voorgestelde box 3-stelsel wordt het mogelijk om aan te tonen dat het daadwerkelijke rendement op je verhuurde woning lager is dan het forfait. Lukt dat, dan kan het werkelijke rendement als grondslag dienen. Let wel, dat je in dit geval naar de totale bezittingen en schulden moet kijken in box 3. - Het arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:812)
Op basis van deze uitspraak mag je aantonen dat de waarde van het verhuurde pand, ondanks de WOZ-waarde en leegwaarderatio, feitelijk lager is. Bijvoorbeeld omdat het pand vrijwel onverkoopbaar is of door contractuele beperkingen sterk in waarde is gedaald. Je moet dit wel onderbouwen met objectief en controleerbaar bewijs, zoals een deskundigentaxatie.
Deze keuzevrijheid betekent dat jij zélf kunt beoordelen welk systeem voor jouw specifieke situatie het meest gunstig uitpakt. Zeker bij langdurige verhuur, lage huuropbrengsten of marktomstandigheden die tot waardedruk leiden, kan het fiscaal voordeliger zijn om buiten de standaard leegwaarderatio te denken.
Conclusie
Verhuur jij woningen in box 3? Dan loont het om verder te kijken dan alleen naar de standaard WOZ-waardering. De leegwaarderatio biedt een mooi vertrekpunt, maar je hebt meer mogelijkheden. Met het wetsvoorstel tegenbewijsregeling box 3 en het arrest van de Hoge Raad in de hand kun je onderbouwd kiezen voor een lagere waarde.
Kijk welke methode het meeste oplevert. Laat je goed begeleiden en onderbouw je keuze met feiten. Zo optimaliseer je niet alleen je aangifte, maar ook je rendement.
Meer weten? Scab helpt!
Heb je vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Redouan Ameziane, belastingadviseur bij Scab. Bel 013-583 6734 of stuur een mailtje naar rameziane@scabadvies.nl. We helpen je graag verder.